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離婚と住宅ローン

離婚に関して、不動産（自宅持家）が問題となるケースは、とても多くあります。
その持家に、住宅ローンが残っていないのでしたら、純粋な財産分与の問題となりますが、住宅ローンが残っている場合、不動産の名義変更の問題やローンの借換の問題が絡んできます。

住宅ローンについて

通常、結婚後に住宅をローンで購入した場合、名義の如何を問わず、実質的共有財産となり、本来、不動産の持分も住宅ローンも、双方が責任を負うことになります。

ただし、住宅ローンの借入は、お金を貸す人と借りる人の間の契約ですから、離婚によってローンの名義（借主の地位）が変更になる訳ではありません。

また、共有名義の場合は、ローンも連帯保証（連帯債務）となっていますから、離婚したからといって、支払義務がなくなることはありません。
いずれも、その全額について支払義務を負っている状態のままです。

その場合、住宅を売却するのか、いずれかが引き継いで住み続けるのかによって、行うべき処理内容が異なります。

一方が、その住宅に住み続けるという場合、その方の年収・職業などの条件次第では、ローン会社が借換による名義変更に応じてくれる場合があります。

なお、住宅ローンは、借主が所有者・居住者という条件でローン会社が貸してくれたお金です。
借主でない側がその家に住み続けるという場合、事前に相談することで、その方の年収・職業などの条件次第では、名義変更に応じてくれるケースがありますが、場合によっては、住宅ローン会社から残額一括弁済を要求される危険がありますので、ご注意下さい。

住宅（持家）の所有権について

離婚に関して、不動産（自宅持家）が問題となるケースは、とても多くあります。

離婚に際して売却処分したい場合

Ａ：住宅ローンの残債の方が、不動産の評価金額よりも多いという場合

通常、住宅ローンの残債の方が、不動産の評価金額よりも多ければ、その差額を一時払いしなければ、銀行等の住宅ローンを融資している金融機関が抵当権の抹消をしてくれません。
また、住宅ローン契約においては、売却についてローン会社の同意を受けるという特約条項が定められていると思いますが、残債を完済しなければ、ローン会社が承諾してくれることはありません。
よって、任意売却をしようとする場合は、住宅ローンの残債－不動産の売却に係る費用の負担が出来ることが原則、ということになります。
もっとも、事情によっては、住宅ローン会社が、残債務を残したままでの任意売却に応じてくれるケースもあります。

Ｂ：結婚前に取得していた場合（特有財産）

財産の評価金額－住宅ローンの残債＝現存する財産価値ですから、（現存する財産価値－頭金）の金額に対して、（結婚年数÷住宅を購入してからの年数）の割合部分を乗した金額を共有財産として財産分与を算定する、という方法があります。
または、売却代金－住宅ローン－売買にかかる諸費用＝手元に残った金額に対して、（結婚年数÷住宅を購入してからの年数）の割合部分を乗した金額を共有財産として財産分与を算定する、という方法もあります。

Ｃ：結婚時又は結婚後に取得した場合（共有財産又は実質的共有財産）

不動産の所有権も住宅ローンも共有財産ということになります。
財産の評価金額－住宅ローンの残債＝現存する財産価値を共有財産として財産分与を算定する、という方法があります。
または、売却代金－住宅ローン－売買にかかる諸費用＝手元に残った金額を共有財産として財産分与を算定する、という方法もあります。

離婚後、いずれか一方が住み続ける場合

Ａ：結婚前に取得していた場合（特有財産）

婚姻期間中に支払った住宅ローンの元本部分については、夫婦の協力によって特有財産の価値に貢献した部分、ということになりますので、その分を共有財産として財産分与を算定する、という方法があります。
なお、不動産の名義変更が出来るかどうかは、離婚後にお住まいになろうとする方の収入その他の事情によって、ローンの審査が通るかどうかによります。

Ｂ：結婚時又は結婚後に取得した場合（共有財産又は実質的共有財産）

不動産の所有権も住宅ローンも共有財産ということになります。
財産の評価金額－住宅ローンの残債＝現存する財産価値を共有財産として財産分与を算定する、という方法があります。
なお、不動産の名義が共有の場合又は不動産の名義を他方に変更したいという場合、引き続きお住まいになろうとする方の収入その他の事情によって、ローンの審査が通るかどうかによります。